Thiết Kế Nhà Ở Riêng Lẻ Thay Đổi Từ Ngày 01/07/2026 Theo Nghị Định 207/2026/NĐ-CP: Xu Hướng Nâng Cao Chất Lượng Và An Toàn Công Trình

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 11 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ sở hữu được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng nếu công trình đồng thời đáp ứng đầy đủ bốn điều kiện:

• Công trình dưới 03 tầng.

• Không có tầng hầm.

• Tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 mét vuông.

• Chiều cao công trình dưới 12 mét.

Việc cho phép chủ nhà tự tổ chức thiết kế xuất phát từ thực tế đây là nhóm công trình có kết cấu tương đối đơn giản, mức độ ảnh hưởng đến khu vực xung quanh không quá lớn và khả năng phát sinh các yêu cầu kỹ thuật phức tạp tương đối thấp.

Tuy nhiên, quy định này không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được phép bỏ qua các tiêu chuẩn kỹ thuật. Dù tự tổ chức thiết kế, công trình vẫn phải đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn về kết cấu, an toàn chịu lực, an toàn điện, cấp thoát nước, thông gió, vệ sinh môi trường và các yêu cầu kỹ thuật khác theo quy định hiện hành.

Nói cách khác, quyền tự thiết kế đi kèm với trách nhiệm bảo đảm chất lượng và an toàn của công trình.

Đối với công trình dưới 07 tầng hoặc có 01 tầng hầm nhưng không thuộc trường hợp được phép tự thiết kế, Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định hồ sơ thiết kế bắt buộc phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.

So với nhóm công trình quy mô nhỏ, các công trình này thường có tải trọng lớn hơn, kết cấu phức tạp hơn và yêu cầu xử lý nền móng, hệ thống kỹ thuật cũng như giải pháp chịu lực ở mức cao hơn.

Việc sử dụng đơn vị thiết kế có chuyên môn mang lại nhiều giá trị trong thực tiễn.

Trước hết, hồ sơ thiết kế được lập trên cơ sở khảo sát hiện trạng và tính toán kết cấu giúp bảo đảm khả năng chịu lực của công trình trong điều kiện khai thác thực tế.

Thứ hai, thiết kế chuyên nghiệp góp phần hạn chế các sai sót trong quá trình thi công, giảm chi phí phát sinh do phải sửa đổi hoặc gia cố kết cấu sau này.

Cuối cùng, hồ sơ thiết kế đạt chất lượng còn tạo thuận lợi cho quá trình giám sát, nghiệm thu và bảo trì công trình sau khi đưa vào sử dụng.

Đối với công trình từ 07 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, ngoài yêu cầu về năng lực của đơn vị thiết kế, nghị định còn quy định hồ sơ thiết kế phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

Quy định này phản ánh đặc điểm của các công trình cao tầng khi nguy cơ cháy nổ, khả năng lan truyền khói và khó khăn trong công tác cứu hộ, cứu nạn đều lớn hơn đáng kể so với nhà ở thấp tầng.

Theo đó, hồ sơ thiết kế cần xem xét đồng bộ nhiều nội dung như giải pháp thoát nạn, hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động, cấp nước chữa cháy, tăng áp cầu thang, hút khói và các giải pháp kỹ thuật khác theo quy chuẩn hiện hành.

Việc đưa các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy ngay từ giai đoạn thiết kế sẽ giúp hạn chế tình trạng phải điều chỉnh công trình sau khi thi công hoặc không đủ điều kiện đưa vào sử dụng.